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将“楼市黄大大”设为星标

(相关资料图)

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在二三月份短暂回暖后，房价下跌的城市，又变多了。

上周，国家统计局公布了5月份70城房价数据。楼市温度计又转凉了：

5月二手房价格环比下跌的城市多达55个，比上个月足足增加了21个。

上海更是凭着跌幅-0.8%，领跌全国。

仅仅是在三个多月前，上海二手房价格一度领涨全国。当时朋友圈里疯传一句话：“疫情三年，房价涨回来只用了一周。”

没想到的是，另外三座一线城市，竟然也出现在了下跌城市名单里——

北京，二手房价格环比-0.6%

广州，二手房价格环比-0.2%

深圳，二手房价格环比-0.1%

一线城市齐齐下跌，这种情况是十分罕见的。

我在梳理了2020年以来的数据后发现，其实只出现过两次：

一次是2021年下半年开启全面去杠杆，限购、限贷、限售、加息等等重量级大招密集发布，一线城市的二手房价格，连续跌了三个月；

另一次发生在去年11月和12月，一半时间在居家抢菜，一半时间在对抗病毒，当然没有余力顾得上买房。

而现在，购房门槛几乎是历史最低水平。

今年以来，有超过40座城市下调首套房贷利率下限至4%以下。肇庆、湛江、惠州等城市甚至取消了下限。

强二线城市的“限购圈”基本已经收缩到核心区域，佛山东莞直接不限购。一线城市的边缘区域限购也开始松动。

现在最大的问题，其实是：

二手房挂牌量激增，房子越卖越多，也越来越难卖。

我们不禁要问问，是投资客在抛盘吗？

答案没有那么简单。

“市场先生”的情绪，总是在过度狂热、过度恐慌之间切换。

打开社交媒体平台，目之所及都是“暴跌”“腰斩”“大跳水”这样的字眼，再搭配上“炒房客”和“恐慌性抛盘”这两个元素，各路人马疯狂带节奏，怎么刺激眼球怎么来。

唱衰楼市，已然成了“流量密码”。

他们说，挂牌量越来越高，降价房源越来越多，可不就是抛盘跑路吗？

易居研究院近期发布的《二手房挂牌量激增现象研究报告》显示，今年6月初13个重点城市二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初的159万套增长了 25%。

也就是说，短短半年时间里，在售二手房增加了40万套。

其中，上海、武汉和西安的增速最大，分别为 82%、72%和 40%。

这就相当于每天一睁眼，又多出几个潜在的竞争对手，房东压力不是一般的大。

全国 13 城二手住宅挂牌量（套）来源：易居研究院

但是！你要说这些都是炒房客在抛盘，那就太太太离谱了。

我以广州为例。目前贝壳对外二手房挂牌量超过13万套，正处于历史高位，

是不是觉得很慌？

但把筛选条件设置为“20年以上”+“20年以内”，你就会发现，符合条件的房子有近10万套之多。

这些“老房子”，显然并非炒房客的目标，自然也不是他们在“抛盘跑路”。

易居的二手房报告里，也提到了一个判定标准。从挂牌房源的房龄构成来看：

如果房龄过小，那说明存在高位抛售的恐慌心理；

如果房龄适中，则可能和换房需求积极释放等有关。

纳入统计的13座重点城市里，大部分挂牌出售的二手房，楼龄都超过了10年。其中10-20 年房龄的房源占比将近一半。

说明大多数挂牌源于真实需求，很可能就是换房。

全国 13 城二手住宅挂牌的房龄结构 来源：易居研究院

持有多套房产的人，会不会大量降价抛售呢？

大概率也不会。

一般来说，他们买房的时间都比较早，要么已经还清了房贷，要么租金远远可以覆盖月供。

比起卖掉房子，把钱投入收益日渐走低的大额存单，或者动不动“保卫3000点”的股市，当然不如有一份稳定的现金流收入。

既然如此，何必自寻烦恼去卖房呢？

我身边就有这样的朋友，压根不在意所谓的“抛售潮”，只想安安心心地当个包租婆。

所以，我们的认识一定要清醒，不能被一时的市场恐慌情绪裹挟。

二手房困局的背后，楼市最本质的问题是“需求不足”。

而卖不掉的二手房里，是积压着很多改善置换需求的。

所以说，对楼市调控松绑的“钥匙”，可能会从二手房市场入手。减免交易税费、降低二套房首付比例等等，都是切实可行的办法。

昨天刷屏的“房贷降息”，不光新闻媒体和房产号在转发，一些意想不到的平台也在转发——

甭管效果好不好，看来这气氛是烘托到位了。就凭这么多人关注，至少说明楼市一时半会还凉不透。

但像我之前说的，降息给的甜头太少了，用处实在不大。

你想啊，为了每个月省下两杯奶茶的钱，背上100万房贷，有几个人愿意？

能被“推一把”的，估计只有那些本来就在看房，基本决定要买房的朋友了。

来源：广州房姐

上周的国常会，围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施。

虽然没有点名房地产，但“风险防范化解”这一项，无疑是与楼市息息相关的。

所以说，接下来会有什么“给二手房松绑”的政策，可以期待一下。

但从长期来看，需求不足的问题，还是得靠大家“兜里有钱”。

这也意味着，经济韧性更强、恢复更快的城市，房地产一定会更早企稳。

正如我们一直在强调的，全国只有10%的城市值得选择。这句话，至少能管未来十年。

选择城市，是买房路上至关重要的第一步，而未来有价值的城市，不超过10%。

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事实上，房价最稳的北京，分化的剧烈程度，也远超想象。

上周《财经》杂志发布了一篇题目为《北京房价见顶了吗？》的报道。深入一线采访的记者，为我们展现出一幅剧烈分化的图景：

“五环以里的确有部分30年左右的老旧小区在大幅降价；北五环外互联网大厂周边的房子受裁员及新盘冲击，降价也较突出；京郊的房价继续萎靡不振。”

市区老破小、大厂码农房、远郊区……北京不仅有房子在跌，而且跌的相当惨。

老破小“失宠”，是因为拿不出与高房价相适配的居住环境，渐渐失去了性价比。即便是北京，老破小也是前景堪忧。

大厂码农房和远郊区不必多说了，与之挂钩的两类群体——程序员，刚需打工人，收入和预期都不乐观，自然支撑不起高昂房价。

“北京城区楼龄在10年左右，区位和物业品质较好的小区比较‘抗打’，挂牌价及成交价并未出现明显波动，部分优质豪宅仍在‘偷偷’上涨。”

无论市场冷或热，北京城区的高品质新房（次新房），一直都是稀缺品。有全国最具实力的购买力撑腰，房价自然坚挺，而且远未到天花板。

今时今日，楼市不再相信“北上广深永远涨”的神话。但对普通人来说，这个结论其实没啥意义。

真正重要的一句话是：

大城市依然有许多优质资产，充满潜力。你手里持有什么货，才是关键。

THE END